A partir de 2026, a vida de proprietários de imóveis que dependem da renda de aluguéis vai mudar. Com a entrada em vigor da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta a Reforma Tributária, a locação de imóveis deixará de ser tributada apenas pelo Imposto de Renda da Pessoa Física (IRPF). Os aluguéis também passarão a ser submetidos ao Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e à Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Essa mudança cria um novo cenário para investidores e famílias que usam a renda de aluguéis. Atualmente, os locadores pessoa física pagam somente o IRPF. As empresas, no entanto, já recolhem tributos sobre consumo, como ISS, PIS e Cofins. A partir de 2026, esse tratamento diferenciado começará a acabar.
Os Novos Tributos e Quem Será Afetado
A Lei Complementar nº 214/2025 instituiu dois tributos principais:
- Imposto sobre Bens e Serviços (IBS): de competência de estados e municípios.
- Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS): de competência da União.
O recolhimento do IBS e da CBS será obrigatório para pessoas físicas que se encaixarem em dois critérios cumulativos:
- Possuir mais de três imóveis alugados.
- Obter receita bruta anual com locações superior a R$ 240 mil.
Se o proprietário ultrapassar esses limites, mesmo que em 20% dentro do exercício, já será impactado pela nova tributação. Isso afeta diretamente pequenos investidores e famílias que utilizam a renda de aluguéis como sustento.
Início da Cobrança e Redutores
A cobrança de IBS e CBS sobre locações começa já em 2026, ainda com alíquotas simbólicas. A transição ocorrerá de forma gradual até 2033, quando os novos tributos terão aplicação integral. Para quem hoje paga apenas IRPF, cada avanço na transição representará um acréscimo na carga tributária sobre os aluguéis.
A legislação, no entanto, prevê redutores para amenizar o impacto:
- Redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS para locação de imóveis.
- Redutor social de R$ 600 por imóvel residencial aplicado sobre a base de cálculo.
Mudanças para Vendas e Aluguéis de Temporada
Além da locação, a venda de imóveis também será afetada. A alienação onerosa passará a ser tributada por IBS e CBS, com uma redução de 50% na base de cálculo. Esse novo imposto se soma ao ITBI e ao Imposto de Renda sobre ganho de capital.
Outro ponto de atenção é a locação por temporada (contratos de até 90 dias). Essa operação será equiparada a serviços de hospedagem e terá uma redução de apenas 40% da base de cálculo, o que resultará em uma carga tributária mais alta.
Efeitos no Mercado Imobiliário e a Importância da Assessoria
O mercado imobiliário sentirá o impacto nos próximos anos. Proprietários precisarão ajustar seus cálculos de rentabilidade, o que pode levar ao aumento dos preços dos aluguéis ou a uma migração de investimentos para outras modalidades.
A implementação dos novos tributos torna o acompanhamento profissional de um contador ou advogado ainda mais essencial. Muitos locadores pessoa física, que antes lidavam apenas com o IRPF, precisarão cumprir novas obrigações acessórias.
Para proprietários e investidores, a proatividade é fundamental. A melhor forma de se adaptar a essa nova realidade tributária é compreender as novas regras e buscar um planejamento tributário antecipado.
Se você possui imóveis para locação ou venda, entender os impactos da Reforma Tributária é crucial. Evite surpresas e garanta que sua estratégia patrimonial esteja alinhada às novas regras. Entre em contato com o Sawaya Advogados para uma análise especializada.