O Superior Tribunal de Justiça (STJ) pacificou um tema de grande relevância para compradores de imóveis. A Terceira Turma decidiu que a adjudicação compulsória de um imóvel só é possível com a quitação integral do contrato, mesmo que a pretensão de cobrança do saldo devedor pelo vendedor já esteja prescrita.
A decisão foi tomada no julgamento do REsp 2.207.433/SP. O caso analisava a situação de um casal que, após pagar cerca de 80% do valor de um imóvel comprado em 2007, pediu a adjudicação compulsória alegando que as últimas parcelas não poderiam mais ser cobradas devido à prescrição.
Prescrição Não Significa Quitação
A relatora do recurso, Ministra Nancy Andrighi, foi categórica em seu voto. Ela destacou que a prescrição atinge apenas a pretensão de cobrança da dívida, ou seja, o vendedor perde o direito de exigir o pagamento judicialmente. Contudo, a prescrição não equivale à quitação da dívida.
Em outras palavras, o imóvel continua sem ter o valor integral pago. Não é possível forçar a transferência da propriedade e a emissão da escritura sem que o comprador tenha cumprido 100% de sua obrigação contratual.
O Fim da Tese do Adimplemento Substancial
A decisão do STJ coloca um limite na aplicação do princípio do adimplemento substancial neste contexto. Embora esse princípio possa, em outros cenários, impedir a rescisão de um contrato quando o comprador pagou a maior parte do valor, ele não serve para forçar a transferência da propriedade pela via da adjudicação compulsória.
O impacto prático é claro: quem não quitou 100% do imóvel não pode obter a escritura por meio da adjudicação compulsória, mesmo que o vendedor não possa mais cobrar a dívida judicialmente. O registro da propriedade exige a prova de que o comprador cumpriu sua parte integralmente.
Quais São os Caminhos?
Com a impossibilidade de obter a escritura pela adjudicação compulsória, restam ao comprador outros caminhos para regularizar a situação do imóvel:
- Buscar um Acordo com o Vendedor: A solução mais direta é negociar com o vendedor o pagamento do saldo devedor, mesmo prescrito, para que ele conceda a quitação e assine a escritura.
- Avaliar a Possibilidade de Usucapião: Caso o comprador esteja na posse do imóvel pelo tempo necessário e preencha todos os requisitos legais (como a posse mansa, pacífica e ininterrupta), a usucapião pode ser uma alternativa para a obtenção da propriedade, independentemente do saldo devedor.
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