O Brasil vive um momento de profunda atualização sistêmica. Se inovações como o BIM (Building Information Modeling) trouxeram uma auditoria em tempo real para a construção civil, a Reforma Tributária promete uma transformação ainda mais complexa no âmbito fiscal. Para um setor com particularidades únicas, as novas regras trazem promessas de transparência e eficiência, mas também grandes desafios operacionais.
O Novo Cenário Tributário: Transparência e Complexidade
A realidade tributária brasileira é marcada por exceções, regimes complexos e cumulatividade, gerando distorções na carga fiscal. No setor da construção, a tributação costuma ser relativamente simples (com regimes como o RET e deduções de materiais no ISS-empreitada), mas o resultado é a concentração tributária em toda a cadeia produtiva, especialmente em indústrias e fábricas.
A Reforma Tributária propõe mitigar essas distorções com a instituição do Imposto sobre Valor Agregado (IVA) em um modelo dual: o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) (estadual/municipal) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) (federal). O principal objetivo é criar um sistema mais neutro, transparente e não cumulativo.
A Apuração por Empreendimento: O Foco na Obra
A transição para o novo modelo, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, não será simples. A construção civil, sensível aos tributos indiretos, terá uma mudança estrutural na forma de calcular, recolher e creditar impostos.
Um dos pontos mais relevantes é a apuração por empreendimento. O sistema exigirá um CNPJ ou CPF correlacionado ao número da obra, com centro de custo separado e identificação na nota fiscal. Isso permitirá um rastreamento detalhado de créditos e débitos.
- Fato Gerador: Nas obras de construção civil, incorporações e parcelamentos do solo, o fato gerador ocorrerá na alienação, locação ou administração. Para serviços de construção, o fato gerador ocorrerá no fornecimento. Operações como permuta sem torna e constituição de garantias não sofrerão incidência.
- Créditos: Todos os insumos, materiais e serviços adquiridos para a execução da obra gerarão créditos financeiros, que poderão ser compensados com débitos futuros.
- Restrições: O artigo 252 da LC 214/25, contudo, prevê restrições quando o contratante não for um contribuinte do regime regular (ex.: pessoa física), limitando a apropriação de créditos ao valor do débito da operação.
Alíquotas Reduzidas e o Dilema dos Materiais
A alíquota de referência do IVA é de 26,5%. Contudo, para a construção civil, a lei prevê uma redução de 50%, aplicando uma alíquota de cerca de 13,25% para alienações e serviços. Operações de locação têm uma redução ainda maior, de 70% (cerca de 7,95%). Essa diferença busca compensar a exigência de capital de giro e a alta participação da mão de obra (que não gera crédito).
O principal ponto de controvérsia está na dedução dos materiais aplicados em obras que estarão em andamento durante o período de transição:
- Materiais até 2026 (Obras em Andamento): Entrarão em um “redutor de ajuste” para reduzir a base da alienação futura, mas não gerarão novos créditos de IBS e CBS.
- Materiais a partir de 2027 (Contribuintes Regulares): Gerarão créditos de IBS e CBS.
Essa distinção pode comprometer a neutralidade do sistema e evoca uma antiga discussão: a possibilidade de deduzir da base do ISS o valor de materiais comprados de terceiros, tema que o STJ já restringiu recentemente, firmando o entendimento de que materiais comprados de terceiros deixam de ser dedutíveis da base do ISS.
A Urgência da Adaptação e a Nova Gestão
A transição não é apenas fiscal, é operacional. Construtoras e incorporadoras precisam, no curto prazo, revisar contratos e sistemas de gestão. As novas regras exigem:
- Revisão Contratual: É essencial incluir cláusulas sobre reajustes paramétricos (com INCC, CUB, etc.), que reflitam as alterações nas alíquotas durante a transição.
- Obrigações Acessórias: A integração com o DTE, a DERE (Declaração de Operações com Regimes Especiais) e o uso de split payment exigem investimento em tecnologia.
- Gestão de Créditos e Débitos: É necessário estabelecer regras claras para a emissão de notas de débito e crédito e definir responsabilidades entre fornecedores e contratantes.
A efetividade da reforma dependerá da regulamentação detalhada (como o PLP 108/2024, que trata do Comitê Gestor) e da capacidade de harmonização entre os entes federativos. A adaptação exige uma reavaliação jurídico-estratégica, investimento em tecnologia e um acompanhamento atento da evolução legislativa.
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