O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) emitiu um alerta importante para o mercado imobiliário. No julgamento da Apelação n. 1019483-77.2024, o Tribunal manteve a negativa de registro de uma escritura pública de permuta. O motivo? A operação foi estruturada de forma a antecipar a comercialização de unidades futuras sem o devido registro da incorporação.
O caso chamou a atenção porque a operação buscou usar quotas de uma Sociedade em Conta de Participação (SCP) como se fossem unidades autônomas de um empreendimento imobiliário. Na prática, tratava-se de uma tentativa de vender ou permutar frações do empreendimento antes mesmo de cumprir as exigências da Lei de Incorporação.
Por Que a Permuta foi Negada?
O TJSP foi categórico ao afirmar que essa prática afronta diretamente a Lei n. 4.591/64, que é a lei que rege as incorporações imobiliárias. A Lei exige o registro da incorporação imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis como condição prévia e indispensável para a comercialização de qualquer unidade.
Além disso, o Tribunal destacou que:
- Quotas de SCP não são bens individualizados: A Sociedade em Conta de Participação não possui personalidade jurídica própria. Por isso, suas quotas não podem ser tratadas como se fossem bens imóveis ou unidades autônomas em uma operação de permuta.
- Fraude à Lei de Incorporação: Estruturar a operação dessa forma tem o objetivo claro de contornar a exigência legal do registro prévio, colocando em risco a segurança do adquirente.
O Alerta para o Mercado
A decisão do TJSP reforça um princípio essencial para o setor: a permuta é um instrumento legítimo, mas deve respeitar os limites legais. Tentar acelerar ou antecipar etapas sem observar os requisitos legais traz consequências graves:
- Inviabilização do Registro: O projeto é travado no cartório, impedindo a concretização do negócio.
- Risco para o Adquirente: A ausência do registro da incorporação compromete a segurança jurídica de quem está comprando.
- Comprometimento do Empreendimento: A prática pode caracterizar fraude à lei, trazendo prejuízos e sanções para o incorporador e construtor.
Para incorporadores, construtores e advogados que atuam no mercado, o caso serve como um lembrete. O caminho mais seguro e sustentável é sempre estruturar a operação em estrita conformidade com a legislação, garantindo a solidez jurídica necessária ao negócio.
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