Uma dúvida muito comum entre proprietários de bens é se a constituição de uma holding patrimonial compensa para quem possui um patrimônio enxuto – como, por exemplo, apenas dois imóveis. A resposta, em meio às mudanças trazidas pela reforma tributária, exige uma análise estratégica muito clara entre duas finalidades distintas: vender ou alugar.
Neste artigo você vai ver:
O Cenário da Venda de Imóveis na Pessoa Jurídica
Se o objetivo principal com os imóveis for a venda, colocar os bens dentro de uma pessoa jurídica pode não ser o melhor caminho.
Sob as novas diretrizes da reforma tributária, toda venda de imóvel realizada por pessoa jurídica é tributada. Embora a alíquota possa contar com reduções (como uma margem de cerca de 50%), estamos falando de uma tributação estimada em 14% sobre a operação.
Por outro lado, se os dois imóveis permanecerem na pessoa física, a venda responderá apenas pelo imposto de renda tradicional incidente sobre o ganho de capital (diferença entre o custo de aquisição e o valor de venda), sem incidência do novo modelo de IVA (IBS/CBS). Portanto, para quem pretende vender em curto prazo, manter na pessoa física costuma ser mais vantajoso.
O Cenário da Locação: Quando a Holding Vale a Pena:
Por outro lado, se o plano para os dois imóveis for a exploração comercial por meio de locação, o cenário se inverte e a constituição da holding passa a valer muito a pena.
Os principais motivos que justificam a criação da estrutura para locação são:
Tributação pelo Lucro Presumido: A holding permite que a receita de aluguéis seja tributada com base no regime do Lucro Presumido, onde a carga tributária de Imposto de Renda e CSLL é significativamente menor (fixada em patamares como 8% e 12% sobre uma base presumida) quando comparada à tabela progressiva da pessoa física, que pode chegar a alíquotas de até 27,5%.
Redução no IBS e CBS: Embora os novos tributos sobre o consumo incidam sobre as operações, o setor imobiliário e de locação conta com previsões de reduções expressivas (chegando a cerca de 70% de redução na alíquota padrão), resultando em um percentual efetivo bastante reduzido (próximo de 8,4%).
Cada Caso Exige Análise Concreta
Como vimos, a resposta definitiva para a pergunta “vale a pena fazer uma holding?” nunca é genérica.
Se você tem apenas dois imóveis e pretende vendê-los, a estrutura societária pode gerar um custo tributário desnecessário. Mas se o foco é a geração de renda passiva com aluguéis, a holding se torna uma ferramenta poderosa de economia fiscal e proteção de ativos.
A complexidade da reforma tributária exige que qualquer decisão de planejamento sucessório e patrimonial seja tomada com base em simulações numéricas reais. Entre em contato com a equipe especializada do Sawaya Advogados e descubra qual é a estrutura mais segura e lucrativa para o seu caso concreto.
