Em 19 de outubro de 2026, o Supremo Tribunal Federal (STF) encerrou um debate que afetava diretamente o setor imobiliário. Por 9 votos a 2, a Corte decidiu que a imunidade de ITBI na integralização de imóveis ao capital social vale também para empresas com atividade preponderantemente imobiliária. Assim, incorporadoras, imobiliárias e holdings patrimoniais podem transferir imóveis ao capital da empresa sem pagar o imposto.
A decisão, portanto, tem grande impacto no planejamento societário e tributário. Afinal, o ITBI costuma representar um custo relevante nessas operações. No entanto, a imunidade tem limites claros. Ela não alcança, por exemplo, o valor que ultrapassa o capital integralizado, nem operações marcadas por simulação ou fraude. Por isso, cada operação exige uma análise cuidadosa.
Neste artigo você vai ver:
O Que o STF Decidiu Sobre a Imunidade de ITBI
O processo julgado. O STF julgou o Recurso Extraordinário (RE) 1.495.108, que deu origem ao Tema 1.348 da repercussão geral. Dessa forma, a decisão vincula todos os tribunais do país. O relator, ministro Edson Fachin, conduziu o voto vencedor.
A tese fixada. Segundo o STF, a imunidade de ITBI na integralização de bens ao capital social é incondicionada. Em outras palavras, ela vale independentemente de a empresa ter atividade preponderantemente imobiliária. Contudo, a tese ressalva casos de simulação ou fraude à lei com o objetivo de usar a imunidade de forma indevida.
A divergência. Por outro lado, os ministros Gilmar Mendes e Flávio Dino ficaram vencidos. Para eles, empresas que compram, vendem, alugam ou arrendam imóveis como atividade principal deveriam continuar pagando o ITBI na integralização.
Integralização x Reorganização Societária
O que diz a Constituição. O artigo 156, § 2º, I, da Constituição prevê duas situações de imunidade. A primeira é a integralização de capital. A segunda é a transferência de imóveis em fusão, incorporação, cisão ou extinção de empresas. Além disso, o texto traz uma ressalva: a imunidade não vale quando a atividade preponderante da empresa é imobiliária.
A interpretação vencedora. Para o relator, essa ressalva se aplica apenas às reorganizações societárias, ou seja, fusão, incorporação, cisão e extinção. Já na integralização de capital, a imunidade vale sem essa condição. Consequentemente, os municípios não podem mais negar o benefício só porque a empresa atua no ramo imobiliário.
Os Limites da Imunidade
O valor que excede o capital. A imunidade alcança apenas o valor do imóvel efetivamente destinado ao capital social. Por isso, a parte excedente, como a destinada à reserva de capital, continua sujeita ao ITBI, conforme o STF já havia definido no Tema 796.
A diferença entre valor declarado e valor venal. Na prática, muitos sócios integralizam imóveis pelo valor da declaração de Imposto de Renda. Enquanto isso, diversos municípios cobram ITBI sobre a diferença até o valor venal. Além disso, a nova redação do artigo 38 do CTN, dada pela LC 227/2026, adota o valor venal como base de cálculo e tende a reforçar essa cobrança. Portanto, esse ponto ainda exige atenção.
Simulação e fraude. Os municípios ainda podem afastar a imunidade quando comprovarem simulação ou fraude. Para isso, porém, precisam apresentar provas concretas no caso específico.
O Impacto Para Holdings Patrimoniais
Mais segurança jurídica. Até agora, muitas holdings precisavam acompanhar suas receitas por dois ou três anos para comprovar que a atividade imobiliária não era preponderante. Caso contrário, corriam o risco de sofrer uma cobrança retroativa. Com a nova tese, essa verificação deixa de ser necessária na integralização de capital.
Um planejamento mais previsível. Dessa forma, empresários, famílias e investidores ganham previsibilidade para estruturar holdings patrimoniais e sucessórias. Ainda assim, a operação precisa ter propósito real e documentação societária adequada.
Fundos imobiliários. Por fim, os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) continuam sujeitos ao ITBI. Isso porque, segundo o STJ, esses fundos não têm personalidade jurídica nem capital social propriamente dito.
A Partir de Quando a Decisão Vale
Efeito imediato nos tribunais. Como o caso tem repercussão geral, juízes e tribunais já devem aplicar a tese aos processos sobre o tema. Assim, contribuintes com discussões em andamento podem usar a decisão desde já.
Restituição ainda depende do acórdão. O STF ainda não publicou o acórdão, e o julgamento não tratou de modulação dos efeitos. Por isso, a possibilidade de recuperar ITBI já pago, dentro do prazo de cinco anos, depende da publicação do acórdão e de eventuais embargos de declaração.
Por Que Isso é Importante Para Sua Empresa?
A decisão do STF reduz custos e aumenta a segurança jurídica de quem integraliza imóveis ao capital social. Além disso, abre a possibilidade de contestar cobranças em andamento e, eventualmente, recuperar valores pagos nos últimos cinco anos. Contudo, os limites da imunidade, sobretudo no valor que excede o capital integralizado, exigem um planejamento técnico. Caso contrário, a empresa pode trocar uma economia aparente por um novo passivo tributário.
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